Le bail et le COVID-19

L'incidence de la crise sanitaire sur divers aspects locatifs

 

(informations actualisées le 29 avril 2020)

 

La crise sanitaire pose de nombreuses questions, voici les plus courantes

 

En raison de la crise, la locataire doit-il payer son loyer ?

 

Puis-je quitter mon kot étudiant plus tôt ?

 

Peut-on déménager durant cette période ?

 

Le locataire sortant peut-il rester dans les lieux ?

Quid si un locataire sortant refuse de partir ?

Comment procéder à l'état des lieux d'entrée ou de sortie ?

Peut-on refuse un renon à un bail durant la période de confinement ?

Les audiences des justices de paix ont-elles lieu ?

Peut-on exécuter un jugement ? Peut-on expulser ?

 


 

En raison de la crise, la locataire doit-il payer son loyer ?

 

La crise sanitaire n’a pas d’effet sur la validité des baux : ceux-ci se poursuivent et, en conséquence, les locataires restent tenus de régler leurs loyers.

Il convient toutefois de distinguer le bail commercial du bail d’habitation.

En effet, dans ce dernier cas, le locataire commercial pourrait tenter de se prévaloir de la force majeure pour se libérer de son obligation de régler son loyer.

 

  1. La force majeure et le fait du prince

Pour se libérer de son obligation, tout débiteur peut se prévaloir de la force majeure, que ce soit en matière extracontractuelle ou contractuelle, indépendamment de la nature de l’obligation en cause (de résultat ou de moyen).

 

Spécialement en matière contractuelle, la Cour de cassation a déjà jugé comme suit :

 

  • « La force majeure, qui empêche une partie de remplir ses obligations, suspend l’exécution de tous les engagements nés d’un contrat synallagmatique, lorsque cet empêchement n’est que temporaire et que le contrat peut être utilement exécuté après le délai convenu » (Cass., 13 janvier 1956, Pas., 1956, I, p. 460).

  •  « La force majeure implique que l'exécution de la convention devienne impossible et que le débiteur de l'obligation à exécuter n'a commis aucune faute, à l'origine de l'impossibilité d'exécuter l'obligation » (Cass., 6 avril 2007, juridat).

  • « La force majeure suppose, en droit du travail comme en droit commun, la survenance d'un événement imprévu et non imputable à la faute du débiteur qui entraîne pour lui l'impossibilité absolue d'exécuter son obligation » (Cass., 24 juin 1998, juridat).

En l’espèce, la particularité est que l’interdiction d’exploiter commercialement les lieux, qui empêche de façon indirecte l’exécution du contrat, découle d’une décision des autorités administratives, indépendamment de la responsabilité du locataire.

 

Dès lors, ce dernier pourrait se prévaloir d’une variante de la force majeure, appelée la théorie du fait du prince, pour justifier de l’inexécution temporaire de ses obligations.

 

Cette théorie se fonde sur le postulat qu’en principe, toute personne normalement prudente et diligente exécute les ordres de la loi et agit conformément aux permissions légales. Dans ces circonstances, l’acte conforme à un ordre ou à une permission de la loi et accompli en exécution d’un ordre ou d’une permission de la loi ne pourrait être constitutif d’une faute.

 

En ce sens, la Cour de cassation a précisé que « Le fait du prince est, à titre de cause étrangère, libératoire, lorsqu'il constitue un obstacle insurmontable à l'exécution de l'obligation et qu'aucune faute du débiteur n'est intervenue dans la genèse des circonstances réalisant cet obstacle ».

 

Ou encore « L'ordre du prince, qui commande de faire ou de ne pas faire certains actes, peut porter sur une obligation ayant pour objet le payement d'une somme d'argent et constituer une cause étrangère libératoire ».

 

Le preneur, tenu de remplir son obligation de paiement du loyer en contrepartie de l’obligation du bailleur, pourrait invoquer cette justification à l’inexécution de cette obligation.

 

Dans la mesure où, au stade actuel de la situation, les conséquences de la force majeure sont temporaires (et non définitives) et que le contrat peut utilement reprendre ses effets à leur expiration (au terme des mesures prises par le gouvernement), la théorie des risques est traduite par une suspension du contrat et non par sa dissolution.

 

Il en résulte toutefois que le preneur serait exonéré du paiement de ces loyers commerciaux durant cette période d’interdiction.

 

Une fois la période d’interdiction terminée, le locataire sera à nouveau tenu de régler ses loyers.

 

Encore faut-il, nous souhaitons le préciser, que l’interdiction d’exploiter soit totale : en effet, les mesures actuelles n’interdisent pas les livraisons, de sorte que certains restaurants peuvent toujours exploiter leurs commerces, certes de façon réduite. Il en a aussi été ainsi des coiffeurs qui pouvaient, jusqu’il y a peu, exercer leur commerce sous conditions.

 

  1. Le locataire d’habitation

La situation d’un locataire d’un bail d’habitation est juridiquement différente puisqu’il lui est possible de jouir du bien conformément à la destination convenue.

Cela étant dit, si son activité professionnelle (d’indépendant) est suspendue, cela aura des conséquences sur sa capacité à honorer ses loyers.

Il lui appartiendra de démontrer au magistrat que ses difficultés financières sont en lien avec la crise actuelle et nous pouvons alors espérer qu’elles ne seront que temporaires.

Vu les circonstances, il y a tout lieu de croire qu’une fois cet état de difficulté financière démontré, le locataire bénéficiera de termes et délai de la part du juge de paix.

 


 

La problématique spécifique des kots étudiants

 

Vu les décisions prises par les universités de suspendre les cours jusqu’à la fin de l’année, de nombreux étudiants ont décidé de quitter leur kot prématurément pour retourner chez leurs parents.

 

La question qui se pose est alors la suivante : peuvent-ils anticiper la fin du bail en raison de la crise ?

 

Il faut tout d’abord avoir égard au bail pour savoir s’il permet une fin anticipée dans le chef de l’étudiant.

 

Il faut ensuite noter que les régions bruxelloise et wallonne ont prévu, dans leur législation respective, un corps de règles propres aux baux étudiant :

 

A Bruxelles : s’il s’agit d’un bail étudiant à Bruxelles, au sens du Code bruxellois du logement, l’étudiant peut y mettre fin anticipativement moyennant un renon de deux mois, sans indemnité. En d’autres termes, si le renon est envoyé aujourd’hui (27 mars 2020), le bail prendra fin le 31 mai 2020 au lieu, par hypothèse, du 31 août 2020

 

En Wallonie : s’il s’agit d’un bail étudiant en Wallonie, tel qu’organisé par le décret du 15 mars 2018, la résiliation anticipée n’est possible qu’avant le 15 mars (impliquant deux mois de préavis et trois mois d’indemnité). L’étudiant ne peut donc plus, en principe, y mettre fin plus tôt. Toutefois, la Wallonie a modifié cette législation par un arrêté du 22 avril 2020, comme suit.

 

Tout d’abord, l’arrêté wallon encourage les parties à trouver un accord quant à une fin amiable ou à une réduction de loyer.

Si aucun accord n’est trouvé, il autorise le locataire étudiant à mettre fin au bail :

  • moyennant un préavis d’un mois,
  • moyennant une indemnité d’un mois de loyer,
  • pour autant que la personne qui assume régulièrement le loyer (l’étudiant ou ses parents) démontre avoir subi une perte de revenus d’au moins 15 %. Il pourra donc s’agir d’un parent mis au chômage temporaire, si les parents payaient le loyer, ou de l’étudiant qui ne bénéficie plus de son job étudiant.

Selon le droit commun, le renon envoyé par le locataire sort ses effets le 1er jour du mois qui suit. En conséquence, si un renon est envoyé aujourd’hui (29 avril 2020), il commencera à courir le 1er mai 2020 et le bail prendra fin le 30 mai 2020.

Si le renon est envoyé la semaine prochaine (semaine du 4 au 8 mai), il sortira ses effets au 1er juin 2020 et le bail ne prendra fin qu’au 30 juin 2020.

Le texte ne dit pas si la preuve de la perte de revenus doit être fournie avec le renon ou peut être démontrée ultérieurement. Nous penchons pour cette seconde option, si le bailleur venait à contester la validité de ce renon.

Enfin, nous soulignons que tout logement occupé par un étudiant n’est pas, pour autant, régi par une bail étudiant. Pour être un bail étudiant, au sens des dispositions wallonnes, il faut que les parties l’ait expressément convenu dans le convention.

Si tel n’est pas le cas, le bail en question relèvera du droit commun et ne sera pas concerné par ces aménagements.

 

Hormis ces cas spécifiques, les décisions des universités ne privent pas les étudiants de jouir de leur bien. La pleine jouissance n’est pas atteinte, contrairement aux baux commerciaux.

 


 

Peut-on déménager durant cette période ?

Les déménagements sont autorisés en cas d’urgence.  Ces cas d’urgence sont limitativement énumérés, à savoir :

 

  • l’insalubrité du logement ou le péril qu’il fait courir à la santé des occupants,
  • la situation financière des occupants qui ne sont pas en mesure de payer deux logements en même temps,
  • le fait qu’il existe un locataire entrant qui n’a pas d’ autre alternative de logement.

 

Cela étant dit, le locataire ne peut pas recourir à une société de déménagement, ce qui peut le mettre dans des difficultés. Cette circonstance n’est toutefois pas de nature, à nos yeux, à lui permettre de se prévaloir de la force majeure (sauf circonstance exceptionnelle).

 

Le bailleur, quant à lui, n’est pas en tort puisqu’il fournit, dans les temps, le bien. En conséquence, le locataire entrant devra le loyer au jour du début du bail, même s’il éprouve des difficultés à s’installer.

 


Le locataire sortant peut-il rester dans les lieux ?


Un locataire, dont le bail se termine, peut toujours demander à pourvoir rester dans les lieux au-delà de son bail pour circonstances exceptionnelles (article 250 du Code bruxellois du logement et article 56 du décret wallon du 15 mars 2018).

 

Théoriquement, cette demande doit être formulée au moins un mois avant la fin du bail et, à défaut d’accord, le juge doit être saisi. En l’espèce, le délai d’un mois n’est sans doute pas possible à respecter, et le juge ne peut pas être saisi vu les suspensions des audiences.

 

La Wallonie a revu cette possibilité, par un arrêté du 22 avril 2020 : L’arrête du Gouvernement modifie ces conditions, si le locataire se trouve dans l’impossibilité de déménager. Dans ce cas, il doit en faire part, par courrier postal ou par courriel, à son bailleur, au mois 5 jours avant la fin du bail. En cas d’accord, ce dernier doit être convenu par écrit dans le mois qui suit la fin originaire du contrat de bail. Cette souplesse n’est donc accordée au preneur que s’il est confronté à des difficultés liées à son déménagement.

 

Cela dit, il faut souligner que le bailleur est quelque peu démuni à l’égard d’un locataire qui ne libèrerait pas les lieux dans les temps puisque les tribunaux sont à l’arrêt. Dans le pire des cas, il faudrait envisager un référé (urgence), voire une requête unilatérale (extrême urgence), pour obtenir un titre permettant d’expulser le locataire sortant.

 

Si le juge est saisi, il lui revient d’apprécier le caractère exceptionnel (et prévisible) des circonstances invoquées par le preneur. Il tiendra aussi compte de la situation du bailleur. On peut concevoir que la situation sera différente selon qu’un nouveau preneur est attendu dans les lieux dans un temps rapproché, voire si le bailleur lui-même doit occuper les lieux.

 


Quid si un locataire sortant refuse de partir ?

Première hypothèse : il n’y a pas de nouveau locataire ou ce dernier accepte d’attendre

Dans ce cas, les loyers resteront dus par le locataire sortant, lequel sera devenu occupant des lieux après la fin de son bail. Le bail initial n’est donc pas prolongé.

Le nouveau bail prendra effet à la date convenue mais l’entrant sera dispensé du loyer tant que les lieux ne sont pas mis à sa disposition par le bailleur. Evidemment, par facilité, les parties pourront convenir de postposer le début du bail.

 

Deuxième hypothèse : il y a un nouveau locataire qui est à la rue

Le nouveau locataire peut se retourner contre le bailleur qui est en défaut de lui fournir les lieux dans les temps. Certes, le bailleur est quelque peu démuni pour faire sortir l’ancien locataire puisque les tribunaux sont à l’arrêt.

Dans le pire des cas, il faut envisager un référé (urgence), voire une requête unilatérale (extrême urgence) à l’égard du locataire sortant pour obtenir un titre permettant son expulsion.

 


Comment procéder à l'état des lieux d'entrée ou de sortie ?

Les consignes du gouvernement, en matière d’« activités liées au marché du logement », énoncent que « Une vente en cours peut être conclue, mais de nouvelles procédures de vente peuvent ne pas être initiées pour le moment. »

 

Cette consigne ne vise donc pas la mission des experts en matière d’état des lieux d’entrée ou de sortie, de sorte qu’il convient de se référer aux consignes générales : celles-ci interdisent les rassemblements publics ou privés au titre des loisirs. En outre, les rassemblements à partir de deux personnes sont interdits au titre des déplacements.

 

Il y a donc lieu de considérer que l’expert ne peut effectuer un état des lieux en présence des parties.  Dès lors que les déplacements « pour se rendre au travail » sont autorisés, il peut être imaginé que l’expert effectue sa mission seul, par exemple sur la base de remarques écrites des parties.

 

A défaut, cet état pourra être effectué à la fin de la période de confinement. On conseillera au bailleur, dans le cas d’un locataire sortant, de ne pas porter atteinte aux lieux pour les conserver dans l’état dans lequel ils étaient lors de la sortie par le locataire.

 


Peut-on refuser un renon à un bail durant la période de confinement ?

 

Non, le renon envoyé durant cette période sera valide, d’autant que le renon implique souvent l’écoulement d’un délai, donc lorsqu’il sortira ses effets, nous serons sans doute (espérons-le !) sorti de cette période.

 

Ce principe général doit s’appliquer sans préjudice des mesures qui seront adoptées en matière de suspension ou d’interruption des délais.

 


Les audiences des justices de paix ont-elles lieu ?

 

Il faut aussi indiquer que toutes les audiences de justice de paix sont suspendues jusqu’au 3 avril inclus.

 

Il faut s’attendre à une extension de cette période, pour la période de Paques (soit jusqu’au 19 avril 2020), d’autant qu’il n’y a de toute façon pas d’audience la semaine du 13 au 19 avril.

 

Cela implique que tous les dossiers fixés sont d’office reportés, avec la conséquence inévitable que le locataire n’est pas condamné au paiement des arriérés, ni a fortiori expulsé, et que le temps passé ne fera sans doute qu’aggraver l’arriéré.

 

Les dossiers qui ont été pris en délibéré avant la période de confinement ne connaissent pas de répit : les juges sont tenus de prononcer leur jugement dans le délai légal.

 

Notons enfin ceci : il n’est pas rare de voir une clause d’arbitrage dans les baux commerciaux. A notre connaissance, la Chambre d’arbitrage et de médiation fonctionne, quant à elle, normalement et peut être saisie selon la procédure classique.


Peut-on exécuter un jugement ? Peut-on expulser ?

Tout d’abord, pour exécuter un jugement, l’huissier de justice doit disposer de l’expédition du jugement rendu. Cette expédition doit être demandée au greffe de la juridiction qui a prononcé la décision. Dès lors que les greffes tournent au ralenti, cette formalité peut prendre plus de temps. 

 

Ensuite, l’huissier de justice ne peut accomplir les actes de signification des décisions qu’« en cas d’urgence impérieuse » et moyennant le respect des règles d’hygiène et de distance. Ces formalités feront courir les délais de recours, sous réserve des mesures exceptionnelles de suspension des délais qui seront sans doute adoptées par le Gouvernement.

 

Il en est de même des actes d’exécution forcée (saisies, etc.) : ils ne peuvent être accomplis que pour des motifs impérieux.

 

Enfin, quant aux expulsions, il est fortement recommandé, aux huissiers de justice, de les postposer, « sauf impératif juridique majeur ». En outre, une expulsion requérant la présence d’un serrurier, d’un déménageur et de la police, elles seront fortement difficiles à mettre en œuvre.

 

Par ailleurs, les gouvernements régionaux bruxellois et wallon ont pris des arrêtés qui interdisent les expulsions domiciliaires jusqu’au 3 avril 2020 inclus (arrêté du 17 mars pour la Région bruxelloise) et jusqu’au 3 mai inclus (arrêté du 18 mars 2020 (modiifé) pour la Région wallonne).

 

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