Quelles sont les droits et obligations de l’usufruitier ?

User de la chose

L’usufruitier peut user de la chose et doit l’entretenir. Il ne peut pas la délaisser, sous peine d’être sanctionné et de perdre son usufruit.

Ne disposant pas du droit de disposer de la chose, il ne peut pas la vendre, mais il pourra vendre son usufruit.

Donner en location

L’usufruitier peut donner le bien en location : il n’est donc pas obligé de vivre dans le bien. Il peut donner à bail le bien en question et il en percevra les loyers.

A sa mort, le nu-propriétaire ne pourra pas mettre fin au bail comme il le souhaite. Il devra attendre la fin de la durée de 9 ans en cours.

Par exemple, l’usufruitier donne un bien en location pour 9 ans en 2011. L’usufruitier décède en 2014. Le nu-propriétaire, devenu plein propriétaire à la mort de l’usufruitier, devra respecter le bail jusqu’en 2020.

Ce droit vaut aussi en matière de bail commercial ou de bail à ferme évidemment.

Lors de la naissance de l’usufruit

À la naissance de l’usufruit, en principe, l’usufruitier doit dresser un inventaire des biens meubles formant l’usufruit ou un état des lieux du bien immeuble sur lequel porte un usufruit. Cela dit, les parties peuvent exonérer l’usufruitier de cette obligation, ce qui sera souvent le cas. 

De même, à la naissance de l’usufruit, l’usufruitier doit en principe trouver une caution qui garantit la bonne exécution de ses obligations. A nouveau, très souvent, l’acte constitutif d’usufruit dispense l’usufruitier de cette obligation.

Durant l’usufruit

Durant l’usufruit, l’usufruitier doit jouir du bien en bon père de famille, il doit assurer la garde et la conservation de la chose et l’entretenir. L’usufruitier n’est donc pas tenu des grosses réparations. Celles-ci incombent au nu-propriétaire.

Il n’est pas toujours facile de faire la distinction entre les obligations d’entretien et les grosses réparations. Le Code civil est très succinct sur cette question. La jurisprudence a donc précisé que « les grosses réparations étaient les gros travaux de rétablissement et de reconstructions ayant pour objet la solidité générale et la conservation du bâtiment dans son ensemble ». Toutes les autres réparations sont d’entretien, de sorte que l’obligation pèse surtout et avant tout sur l’usufruitier.

Si l’usufruit néglige de procéder aux réparations d’entretien qui lui incombe, le nu-propriétaire peut agir contre lui et exige du juge sa condamnation.

Par contre, l’inverse n’est pas possible : si le nu-propriétaire n’assume pas les grosses réparations qui s’imposent à l’immeuble, l’usufruitier est démuni. Le Code civil ne prévoit pas d’action propre. La jurisprudence a tenté de pallier cette lacune par différents biais, mais de façon quelque peu hasardeuse. Lorsque l’usufruit a été créé par une convention, les parties seront bien avisées de prévoir qu’une telle action est possible pour rétablir ce déséquilibre entre les parties.