Quelles sont les droits et obligations de l’usufruitier ?

User de la chose

L’usufruitier peut user de la chose et doit l’entretenir. Il ne peut en user que selon sa destination (par exemple, il ne peut pas utuiliser un appartement pour ne faire un bureau).

Il ne peut pas la délaisser, sous peine d’être sanctionné et de perdre son usufruit.

Ne disposant pas du droit de disposer de la chose, il ne peut pas la vendre, mais il pourra vendre son usufruit.

Donner en location

L’usufruitier peut donner le bien en location : il n’est donc pas obligé de vivre dans le bien. Il peut donner à bail le bien en question et il en percevra les loyers.

A sa mort, le sort du bail dépend d ela loi auquel l'usufruit est soumis.

S'il s'agit de l'ancien Code civil, le nu-propriétaire ne pourra pas mettre fin au bail comme il le souhaite. Il devra attendre la fin de la durée de 9 ans en cours.

Par exemple, l’usufruitier donne un bien en location pour 9 ans en 2011. L’usufruitier décède en 2014. Le nu-propriétaire, devenu plein propriétaire à la mort de l’usufruitier, devra respecter le bail jusqu’en 2020.

S'il s'agit du livre 3, le bail prendra fin de plein droit trois ans après la mort de l'usufruit.

Ces règles valent aussi en matière de bail commercial ou de bail à ferme, ce qui peut être tres préjudiciable pour le locataire.

Lors de la naissance de l’usufruit

À la naissance de l’usufruit, les parties (usufruitier et nu-propriétaire) devront dresser conjointement une description de la chose. Le but est de fixer l'état de la chose au début du droit pour pouvoir plus aisément déterminer les sommes éventuellement dues en fin d'usufruit, un peu comme un état des lieux d'entrée avant la signature d'un bail.

L'ancien Code civil prescrivait qu'à la naissance de l’usufruit, l’usufruitier devait en principe trouver une caution qui garantit la bonne exécution de ses obligations.

Cette obligation n'est plus prévue par le loi mais les parties sont libres d'en convenir si elles le souhaitent.

Durant l’usufruit

Durant l’usufruit, l’usufruitier doit jouir du bien en bon père de famille, il doit assurer la garde et la conservation de la chose et l’entretenir. L’usufruitier n’est donc pas tenu des grosses réparations. Celles-ci incombent au nu-propriétaire.

Il n’est pas toujours facile de faire la distinction entre les obligations d’entretien et les grosses réparations. Le Code civil précise que « les grosses réparations étaient les gros travaux de rétablissement et de reconstructions ayant pour objet la solidité générale et la conservation du bâtiment dans son ensemble ». Toutes les autres réparations sont d’entretien, de sorte que l’obligation pèse surtout et avant tout sur l’usufruitier.

Si l’usufruit néglige de procéder aux réparations d’entretien qui lui incombe, le nu-propriétaire peut agir contre lui et exige du juge sa condamnation.