Droits des voisins sur leur mur mitoyen

Un droit essentiellement accessoire

D’une manière générale, les droits de chaque voisin sur le mur sont limités par le fait que cette copropriété est liée au sort du bien principal. Ainsi, le propriétaire de l’immeuble ne peut pas vendre ou céder son droit de copropriété dans le mur mitoyen sans vendre ou céder l’immeuble principal. C’est en cela que la mitoyenneté est une copropriété accessoire.

Les droits ordinaires

La mitoyenneté est une copropriété. Elle est donc avant tout régie par le droit commun de la copropriété. Ainsi, chaque voisin peut jouir du mur mitoyen dans le respect de sa destination et dans une mesure compatible avec le droit de son voisin.

Chaque voisin est également tenu de participer aux frais d’entretien du mur pour moitié.

La jurisprudence considère que chaque voisin peut user du côté de son mur comme s’il en était unique propriétaire, pour autant qu’il ne cause aucun dommage à son voisin. Ainsi, un voisin peut donner en location « son » côté du mur commun pour la pose d’une affiche publicitaire par exemple, ou encore le peindre comme il l’entend.

Les droits spéciaux

Le Code civil prévoit des droits spéciaux à la mitoyenneté qui connaissent un régime spécifique. Ils peuvent être exercés sans le consentement du voisin mais pas à son insu.  Une entendre préalable portant sur les précautions à prendre est requise. A défaut d’accord sur ces précautions, le bâtisseur devra solliciter l’aval du juge de paix.

Ces droits spéciaux sont les droits d’appui, d’enfoncement et d’exhaussement,

Les droits d’appui et d’enfoncement permettent à chaque voisin de faire bâtir contre le mur mitoyen et d’y appuyer des poutres.

Le droit d’exhaussement permet à chaque voisin d’exhausser le mur mitoyen, à ses frais, cet exhaussement étant alors sa propriété privative. Si cet exhaussement implique de devoir renforcer le mur mitoyen originaire, ce surcoût sera à la seule charge du bâtisseur. Le bâtisseur doit donc, avant d’exhausser, s’assurer que le mur originaire est apte à recevoir cet exhaussement. À défaut, il commet une faute et engage sa responsabilité civile.