Origine de la mitoyenneté

La mitoyenneté peut être originaire ou acquise.

Mitoyenneté originaire

La mitoyenneté est originaire lorsque, dès le départ, un mur est érigé sur la ligne séparative de deux propriétés par ces deux propriétaires et à frais communs.
Dès le départ, ce mur est la copropriété de deux voisins, il est mitoyen.

Le Code civil prévoit que si aucun mur ne sépare deux propriétés en ville, un des voisins peut contraindre l’autre à ériger un mur à frais communs. Le Code considère en effet que toute personne a le droit d’assurer la sécurité et la tranquillité de son fonds et dès lors que le mur ainsi érigé profitera aux deux voisins, il convient qu’ils participent tous deux, à frais communs, à la construction de ce mur.

Cette possibilité n’existe donc qu’en ville et doit séparer des « maisons, cours et jardins ». Cette disposition ne trouve donc pas à s’appliquer à la campagne. Le juge de paix apprécie souverainement ces notions, principalement en raison des impératifs de sécurité et de tranquillité que ce mur vient assurer.

Le voisin qui souhaite voir ériger pareil mur à frais communs doit solliciter l’accord de son voisin, ou sa condamnation en justice, avant de procéder à la construction du mur. Il ne peut pas construire un mur, en mettant son voisin devant le fait accompli, pour ensuite exiger de lui le remboursement de la moitié des frais de construction.

Mitoyenneté acquise ou comment obliger mon voisin à racheter mon mur

La mitoyenneté est acquise lorsque, au départ, un mur est privatif à l’un des voisins mais devient commun par l’usage que l’autre voisin en fait. Dans ce cas, ce second voisin peut être contraint d’acquérir la moitié de la propriété du mur, tout comme il peut contraindre le propriétaire initial à lui céder la moitié de la propriété du mur.

En conséquence, si le second bâtisseur construit en retrait du mur privatif de son voisin, il ne sera pas tenu d’acquérir la mitoyenneté du mur privatif, sous réserve de l’abus de droit bien entendu.

Pour contraindre le second bâtisseur a acquérir la mitoyenneté de son mur privatif, le propriétaire de ce dernier devra démontrer que son voisin a usurpé cette propriété et que cette usurpation vaut prise de possession. La Cour de cassation considère en effet que le simple avantage qu’un voisin retire d’un mur privatif existant ne permet pas de le contraindre à acquérir la mitoyenneté.

En cas d’acquisition, le second bâtisseur devra payer la moitié de la valeur du mur usurpé et la moitié de la valeur du sol sur lequel sa construction se dresse. La valeur à prendre en compte est celle du jour de l’usurpation, et non la valeur du mur lors de sa construction initiale.

Il faut noter ici que si le second bâtisseur a construit contre le mur privatif depuis plus de 30 ans, ce mur sera devenu mitoyen par l’effet de la prescription trentenaire.