Airbnb et copropriété

Peut-on donner son lot en location sur Airbnb (ou une autre plate forme du même genre) ?

La question est loin d’être aisée.

L’hébergement touristique est organisé à Bruxelles par l’ordonnance du 8 mai 2014, laquelle est complétée d’un arrêté du 24 juin 2016.  

Ces réglementations, de caractère administratif, n’exonèrent pas le copropriété du respect des règles de copropriété que nous pouvons résumer comme suit.

Obligation de respecter les statuts

Le copropriétaire doit respecter les statuts de l’immeuble, de même que le locataire.

A défaut, il engage sa responsabilité envers l’association des copropriétaires, mais également à l’égard des copropriétaires ou des locataires de l’immeuble directement.

A titre d’exemple, les statuts peuvent interdire une série d’activités spécifiques (luna park, prostitution ou horeca), mais aussi d’autres activités qui génèrent des nuisances. Il revient alors à l’association des copropriétaires à démontrer ces nuisances pour justifier sa décision d’interdiction.

La destination de logement des lots empêche en principe l’exercice d’une autre activité : les bureaux d’une zone de police, un cabinet d’avocat ou d’architecte, des bureaux, ont été interdits dans un lot destiné au logement par différentes décisions de jurisprudence.

L’activité de mise en location Airbnb

L’activité de location par le biais de plate-forme de type Airbnb doit être conforme aux statuts.

La jurisprudence a considéré qu’une telle activité excédait le droit du propriétaire de donner son bien en location. Les décisions rendues en la matière aboutissent à la conclusion qu’une telle mise en location relève de l’activité hôtelière, de sorte que le lot doit pouvoir être exploité en tant qu’activité horeca. Si les statuts n’autorisent pas cette destination, le recours à la mise en location à titre d’hébergement touriste et de courte durée n’était pas admise.

Sanctions

Le juge de paix d’Anvers a estimé qu’un copropriété engageait sa responsabilité à l’égard d’un autre copropriétaire, sans intervention de l’association des copropriétaires, après avoir constaté que la mise en location via la plateforme de location Airbnb n’était pas conforme à la disposition du règlement de copropriété destinant tous les appartements à l’habitation. Le juge souligne aussi qu’une telle location viole la disposition du règlement de copropriété selon laquelle aucune activité horeca ne peut être exercée dans l'immeuble à appartements. Le dommage du demandeur fut toutefois limité à la somme de 250 €.

Plus sévère et complet fut un jugement récent du tribunal de première instance francophone de Bruxelles. La responsabilité du bailleur était ici également engagée par un copropriétaire de la même résidence qui avait dû subir, durant de nombreux mois, les dommages découlant de cette exploitation : passages répétés avec bagage, fréquentation multiple de l’immeubles par des personnes non habituelles, ce qui peut entrainer bruit, insécurité, troubles divers…

En outre, les différents occupants de cet appartement avaient manifestement fait de Bruxelles une destination de fêtes puisque l’on déplorait aussi des tapages nocturnes à répétition et la venue sur place, à plusieurs reprises, de la police.

Le tribunal constate que cette exploitation n’était pas conforme au règlement de copropriété de l’immeuble qui imposait de ne pas nuire aux droits des autres propriétaires. Le tribunal estime que « l’affectation hôtelière est une activité susceptible d’engendrer des nuisances spécifiques et plus grandes qu’une affectation en logement, de telle sorte que sur ce fondement également, la faute (du propriétaire), qui n’a pas sollicité d’autorisation et/ou de dérogation, est établie ».

En conclusion, le tribunal condamne ce propriétaire à indemniser son voisin à hauteur du trouble de jouissance subi durant les mois d’exploitation. Il lui est aussi fait interdiction de poursuivre une telle exploitation.