Le syndic

Quel est son rôle ?

Le syndic est l’organe exécutif de l’ACP. Il est choisi par l’AG dont il doit mettre en oeuvre les décisions.

Il est chargé de la gestion quotidienne de l’ACP : il doit conclure les contrats d’entretien, réclamer le paiement des charges aux copropriétaires, tenir la comptabilité, etc. Ses missions sont décrites dans le Code civil.

Il est le mandataire de l’ACP et sa mission doit être précisée par écrit, pour un mandat de 3 ans maximum. Ce mandat peut bien entendu être renouvelé.

Ce contrat écrit doit décrire les prestations qui font l'objet de sa rémunération forfaitaire et celles qui justifient des compléments d'honoraires. Cette exigence découle de la nouvelle loi du 18 juin 2018 entrée en vigueur au 1er janvier 2019.

Il ne doit rendre des comptes qu’à l’AG, et non aux copropriétaires individuellement. Ces derniers ne peuvent pas engager sa responsabilité contractuelle puisque le lien contractuel ne lie le syndic qu’à l’ACP.

Il est l’organe de l’ACP, de sorte qu’il la représente à l’égard des tiers, au même titre que le gérant d’un SPRL représente et engage cette dernière à l'égard des tiers.

Quelle est la responsabilité du syndic ?

Le syndic est l'organe de l'ACP : il représente l'ACP à l'égard des tiers (comme le gérant d'une sprl représente cette dernière à l'égard des tiers).

A l'égard de l'ACP, le syndic est son mandataire. Ce sont donc les règles de responsabilité du mandat qui sont de mise, soit une responsabilité contractuelle. Il en résulte que le syndic ne doit rendre des comptes qu'à l'ACP à travers l'AG, et non à l'égard des copropriétaires considérés individuellement. En conséquence, seule l'ACP peut engager la responsabilité contractuelle de son (ancien) syndic. Un copropriétaire ne le peut pas.

Que faire lorsqu’il n’y a pas (ou plus) de syndic ?

Lorsqu’une ACP n’a pas de syndic (parce qu’aucun syndic n’a été nommé, parce que le syndic a démissionné ou parce qu’il est décédé, par exemple), toute personne intéressée peut demander au juge de paix la nomination d’un syndic judiciaire. Ce dernier sera le plus souvent chargé par le juge de paix de traiter les affaires courantes et d’organiser une AG pour que soit désigné un syndic ordinaire.

Cette action n’est donc pas ouverte qu’aux seuls copropriétaires : il peut s’agir d’un tiers qui sollicite que l’ACP soit nantie d’un représentant, par exemple parce qu’il estime que cette ACP lui doit des sommes d’argent (factures impayées p. ex.).

La loi du 18 juin 2018 a instauré une nouveauté en la matière : lorsqu'il n'y pas de syndic, on peut désormais se dispenser de saisir le juge de paix. En effet, en pareil cas, le conseil de copropriété peut convoquer une AG. A défaut de conseil de copropriété, cette tâche incombera au président de la dernière AG. A défaut de président, les copropriétaires pourront convoquer une AG, pour autant qu'ils rassemblent 20 % des quotités. Il faut enfin préciser qu'en pareil cas, le seul point à l'ordre du jour sera la nomination d'un syndic ordinaire. 

Les copropriétaires qui recourent à cette faculté doivent le faire avec prudence : il s'agit de s'assurer que tous les copropriétaires sont correctement convoqués et dans les délais pour éviter toute difficulté. Cette faculté ne nous parait donc possible que dans le cadre de petites copropriétés.

Que faire lorsque le syndic commet de lourdes fautes ?

Outre que le syndic qui commet des fautes, engage sa responsabilité envers l'ACP, en cas de "carences", chaque copropriétaire peut demander au juge de paix la nomination d’un syndic provisoire. Le copropriétaire devra démontrer au magistrat les manquements reprochés au syndic et ce n’est que si ces manquements sont avérés et lourds que le juge de paix nommera un syndic provisoire chargé de remettre de l’ordre dans la copropriété.

En cas de très grosses difficultés

Lorsque la copropriété est confrontée à des difficultés extrêmement lourdes auxquelles la nomination d'un syndic judicaire ou provisoire ne sauraient répondre, il faudra recourir à une nouvelle institution prévue par la loi du 18 juin 2018 : la nomination d'un administrateur provisoire. Il en renvoyé ici vers la page consacré à ce dernier.