Le renouvellement du bail commercial

La particularité de la loi sur le bail commercial est d'assurer au locataire une longue présence dans les lieux loués.

Non seulement, le bail initial ne peut pas être inférieur à 9 ans (cf. la durée du bail), mais aussi le locataire dispose-t-il du droit de demander trois renouvellements.

En conséquence, un locataire est susceptible de rester dans les lieux durant une période de 36 ans... Mieux vaut y penser lors de la fixation du loyer !

A nouveau, cette demande de renouvellement répond à des conditions de fond et de forme très strictes.

On peut identifier 3 étapes.

  • 1ère étape

Cette demande doit être formulée par le locataire entre les 18ème et le 15ème mois qui précèdent la fin de la période de 9 ans en cours.

Cette demande doit être formulée par voie recommandée, voire par exploit d'huissier de Justice.

Le locataire doit indiquer les conditions auxquelles il souhaite que son bail soit renouvelé. Il peut s'agit des mêmes conditions, ou d'un changement dans la fixation du loyer, le calcul des charges etc.

Enfin, le locataire doit indiquer les conditions dans lesquelles le bailleur doit répondre à sa demande.

Si le locataire ne respecte pas ses conditions, il perd son droit au renouvellement et son bail prendra fin au terme des 9 ans. Il lui faudra alors quitter les lieux, ou négocier un nouveau bail avec son bailleur.

Cependant, si le bailleur le laisse dans les lieux, le locataire jouira d'un bail à durée indéterminée. Le bailleur pourra y mettre fin moyennant un préavis de 18 mois. Ce préavis fera renaître le droit au renouvellement dans le chef du locataire (entre le 18ème et le 15ème mois, etc.).

  • 2ème étape

Le bailleur est, lui aussi, tenu par des conditions de fond et de forme une fois qu'il reçoit la demande de renouvellement de son locataire.

Il doit y répondre dans les 3 mois, par la même voie que celle utilisée par le locataire (recommandé ou huissier). Il peut refuser, accepter, ou proposer d'autres conditions.

Si le bailleur ne respecte pas ces conditions (par exemple s'il répond trop tard) ou s'il ne répond pas du tout, il sera réputé accepté le renouvellement du bail aux conditions formulées par son locataire.

Le bailleur peut s'opposer au renouvellement pour toute une série de motifs prévus par la loi. Toutefois, le bailleur sera redevable d'une indemnité d'éviction envers son locataire (équivalente à 1 an, 2 ans ou 3 ans de loyer selon le motif invoqué).

  • 3ème étape

Si les parties ne sont pas d'accord sur les conditions du renouvellement, il appartiendra au locataire de saisir le Juge de paix dans les 30 jours de la réponse du bailleur.

Le juge de paix fixera alors les conditions du nouveau bail selon "le prix communément demandé dans le quartier, l'agglomération ou la région pour des immeubles, parties d'immeubles ou locaux comparables et également, s'il échet, la nature particulière du commerce exercé, le profit tiré par le locataire de la sous-location de tout ou partie des locaux".

Le juge statue en équité.

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