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Quid en cas de vente du bien donné en bail commercial ?

La vente du bien loué ne met pas fin en soi au bail. Souvent, le bail commercial prévoit une clause d'expulsion en cas d'aliénation, soit une clause qui prévoit qu'en cas de vente du bien, le nouvel acquéreur pourra mettre fin au bail.

La protection du locataire dépend aussi de l'enregistrement du bail. En effet, l'enregistrement du bail lui donne date certaine.

Différentes hypothèses doivent donc être envisagées.

  • Situation n° 1

Si le bail a été enregistré et qu'il ne prévoit pas de clause d'expulsion en cas d'aliénation, tout se poursuit normalement. Le nouvel acquéreur est subrogé dans les droits de son vendeur et le locataire bénéficie de la même protection. La seule différence est qu'il devra désormais payer son loyer entre les mains du nouvel acquéreur, son nouveau bailleur.

  • Situation n° 2

Si le bail a été enregistré et qu'il prévoit une clause d'expulsion, le bailleur peut mettre fin au bail mais cette faculté n'est pas aisée. Le nouveau bailleur devra notifier un renom dans les 3 mois de son acquisition et avec un préavis d'un an. En outre, le bailleur devra verser une indemnité d'éviction à son locataire et fonder son renom sur quelques motifs limitativement énumérés par la loi.

  • Situation n° 3

Si le bail n'a pas été enregistré et que le locataire est dans les lieux depuis au moins 6 mois, il bénéficie de la même protection que dans la situation n°2.

  • Situation n° 4

Si le bail n'a pas été enregistré et que le locataire occupe les lieux depuis moins de 6 mois, le nouvel acquéreur pourra solliciter son expulsion. Il est donc de l'intérêt du locataire de procéder à l'enregistrement du bail sans attendre.

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