Peut-on prescrire une servitude ?
Le régime de la prescription des servitudes a été modifié par le livre 3.
Il convient donc d'avoir égard à l'ancien et au nouveau régime.
L'ancien régime
Sous l'empire de l'ancien droit, qui a sorti ses effets jusqu'au 31 août 2021, une servitude était susceptible d’être acquise par prescription pour autant que plusieurs conditions étaient rencontrées :
- Il devait s’agir d’une servitude apparente, c’est-à-dire d’une servitude qui se manifeste par des ouvrages extérieurs (p. ex. une fenêtre, un mur…),
- Il devait d’agir d’une servitude continue, c’est-à-dire une servitude qui existe sans le fait actuel de l’homme (p. ex. l’écoulement de l’eau de pluie, une fenêtre, un arbre…),
- Celui qui prétend bénéficier de cette servitude devait démontrer qu’il l’exerce depuis au moins 30 ans de façon publique, continue, non équivoque et paisible.
Il résultait de ces critères qu’il est impossible de prescrire une servitude de passage. En effet, la servitude de passage n’est pas continue (elle n’existe pas si aucun homme ne l’utilise), de sorte que le passage, même immémorial, sur le fonds d’autrui ne peut pas faire naitre un droit de servitude de passage, mais cet usage peut être la base de la prescription d’un droit de propriété, si les conditions relatives à ce droit sont réunies.
Le nouveau régime
Deux changements sont à souligner :
- Le nouveau texte a abrogé la notion de servitude continue. Dès lors, pour prescrire une servitude, seul le critère de l'apprence subsiste.
- Les délais ont changé : désormais, un droit réel immobilier se prescrit par 10 ans pour autant que le possesseur soit de bonne foi. Si le possesseur est de mauvaise foi, le délai reste trentenaire. Précisions enfin que la bonne foi est présumée et qu'elle s'apprécie lors de l'entrée en possession.
En conséquence, il existe plus de servitudes prescriptibles qu'auparavant.
Il en sera ainsi des servitudes de passage ou encore d'écoulement des eaux usées : ces charges seront susceptibles de devenir servitudes par prescription que pour autant qu'elles soient apparentes.
Quant aux délais, les servitudes qui étaient déjà prescriptibles continuent à se prescrire depuis le 1er septembre 2021.
Quant à celles qui étaient imprescriptibles et qui, désormais, sont prescriptibles, les délais de 10 ou 30 ans ont commencé à courir le 1er septembre 2021.
AUTRES QUESTIONS DE CETTE RUBRIQUE :
-
Lire la suiteUne servitude est une charge imposée à un immeuble au profit d’un autre immeuble. Le premier sera appelé le fonds servant alors que le second…
-
Lire la suiteOn considère généralement qu’il existe trois sources de servitudes. Les servitudes naturelles Les servitudes naturelles sont celles qui dérivent de la situation des lieux. Par…
-
Lire la suiteLe Code civil prévoit que tout terrain doit supporter l’écoulement des eaux naturelles provenant d’un terrain qui est plus élevé, de même que tous les…
-
Lire la suiteLes distances Le Code rural – qui s’applique aussi dans les villes ! – prescrit des distances à respecter pour ses plantations. En effet, on ne…
-
Lire la suiteAfin d’assurer l’intimité et la tranquillité, le Code civil prévoit des distances à respecter entre deux propriétés pour éviter les regards indiscrets. L'ancien Code civil…
-
Lire la suiteLe Code civil prévoit qu’un terrain qui est enclavé, c’est-à-dire qui n’a pas d’accès à la voie publique, peut exiger de pouvoir passer chez son…
-
Lire la suiteDeux propriétaires voisins sont libres de créer une servitude portant sur leurs fonds respectifs. Cette servitude ne peut toutefois pas violer l’ordre public ni les…
-
Lire la suiteLe régime de la prescription des servitudes a été modifié par le livre 3. Il convient donc d'avoir égard à l'ancien et au nouveau régime.…
-
Lire la suiteIl s’agit d’un mode spécifique de constitution d’une servitude : celle voulue par le propriétaire qui, à l’origine, était seul propriétaire de deux fonds désormais divisés.…
-
Lire la suiteLe propriétaire du fonds dominant a le droit de procéder aux aménagements nécessaires pour user de sa servitude et la conserver. Il doit aussi en…
-
Lire la suiteLe propriétaire du fonds servant ne peut rien faire qui diminue l’usage de la servitude. Par exemple, le propriétaire dont le terrain est grevé d’une…
-
Lire la suiteEn principe, une servitude est éternelle. Mais ce principe connait évidemment des exceptions. On peut citer les modes extinctifs suivants : La servitude prend fin…