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Peut-on prescrire une servitude ?

Le régime de la prescription des servitudes a été modifié par le livre 3.

Il convient donc d'avoir égard à l'ancien et au nouveau régime.

L'ancien régime 

Sous l'empire de l'ancien droit, qui a sorti ses effets jusqu'au 31 août 2021, une servitude était susceptible d’être acquise par prescription pour autant que plusieurs conditions étaient rencontrées :

  • Il devait s’agir d’une servitude apparente, c’est-à-dire d’une servitude qui se manifeste par des ouvrages extérieurs (p. ex. une fenêtre, un mur…),
  • Il devait d’agir d’une servitude continue, c’est-à-dire une servitude qui existe sans le fait actuel de l’homme (p. ex. l’écoulement de l’eau de pluie, une fenêtre, un arbre…),
  • Celui qui prétend bénéficier de cette servitude devait démontrer qu’il l’exerce depuis au moins 30 ans de façon publique, continue, non équivoque et paisible.

Il résultait de ces critères qu’il est impossible de prescrire une servitude de passage. En effet, la servitude de passage n’est pas continue (elle n’existe pas si aucun homme ne l’utilise), de sorte que le passage, même immémorial, sur le fonds d’autrui ne peut pas faire naitre un droit de servitude de passage, mais cet usage peut être la base de la prescription d’un droit de propriété, si les conditions relatives à ce droit sont réunies.

Le nouveau régime

Deux changements sont à souligner :

  • Le nouveau texte a abrogé la notion de servitude continue. Dès lors, pour prescrire une servitude, seul le critère de l'apprence subsiste.
  • Les délais ont changé : désormais, un droit réel immobilier se prescrit par 10 ans pour autant que le possesseur soit de bonne foi. Si le possesseur est de mauvaise foi, le délai reste trentenaire. Précisions enfin que la bonne foi est présumée et qu'elle s'apprécie lors de l'entrée en possession.

En conséquence, il existe plus de servitudes prescriptibles qu'auparavant.

Il en sera ainsi des servitudes de passage ou encore d'écoulement des eaux usées : ces charges seront susceptibles de devenir servitudes par prescription que pour autant qu'elles soient apparentes.  

Quant aux délais, les servitudes qui étaient déjà prescriptibles continuent à se prescrire depuis le 1er septembre 2021.

Quant à celles qui étaient imprescriptibles et qui, désormais, sont prescriptibles, les délais de 10 ou 30 ans ont commencé à courir le 1er septembre 2021.

 

 

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