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Le droit de préférence du preneur : arrêt de la Cour constitutionnelle

Le droit de préférence du locataire à Bruxelles n’est pas censuré par la Cour constitutionnelle

 

1.-

Par un arrêt du 30 avril 2025, la Cour constitutionnelle a rejeté le recours en annulation dirigé contre le droit de préférence du preneur à Bruxelles institué par l’ordonnance du 28 septembre 2023.

 

Pour rappel, cette ordonnance a inséré dans le Code du logement bruxellois (C.B.L.) un droit de préférence au profit du locataire d’un bail de résidence principale de longue durée en cas de mise en vente du bien par le bailleur.

 

2.-

Les demandeurs en annulation contestaient cette mesure au motif qu’elle porterait atteinte, de façon disproportionnée, au droit de propriété.

 

A ce sujet, la Cour rappelle que la politique du logement relève d’une large marge d’appréciation et reconnaît comme légitime l’objectif de stabilité résidentielle et d’accès à la propriété pour les locataires de longue durée. La Cour estime que l’ordonnance n’empiète ni sur la liberté du bailleur de vendre, ni sur le droit de l’acheteur de fixer le prix dans la mesure où elle ne concerne que les baux de longue durée pour résidence principale, qu’elle ne s’applique pas aux ventes familiales ni aux immeubles occupés par plusieurs locataires et que les délais de 30 jours (plus, en cas de surenchère, 7 jours supplémentaires) sont raisonnables.

 

La Cour ne voit donc pas d’atteinte disproportionnée au droit de propriété.

 

3.-

Les demandeurs critiquaient également l’action en subrogation que le preneur lésé peut intenter contre l’acquéreur en cas de violation de son droit. Ils estimaient qu’elle s’apparente à une « expropriation déguisée », sans indemnité préalable juste et suffisante et sans contrôle judiciaire approfondi, alors que la subrogation ne prévoit que le remboursement différé du prix et des frais.

A cet égard, la Cour estime que l’action en subrogation ne sanctionne pas un transfert d’utilité publique mais la violation d’une règle de protection du locataire, et vise précisément à rétablir la situation qui aurait prévalu si la notification avait été faite ; l’acquéreur évincé est intégralement remboursé et conserve un recours contre le vendeur ou le professionnel fautif.

Cet argument est dès lors également rejeté.

4.-

En pratique, cet arrêt confirme que le notaire ou l’agent immobilier doit impérativement vérifier que le locataire a bien été notifié avant toute vente. A défaut, la vente pourra être annulée et le locataire pourra se substituer à l’acquéreur de bonne foi grâce à l’action en subrogation.

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