Réforme du bail d'habitation à Bruxelles - 31.08.23

Le droit du bail à Bruxelles a été profondément chamboulé à la suite d’une ordonnance du 22 juin 2023, spécifiquement en ce qui concerne les baux d’habitation.

Ces changements sont entrés en vigueur le 31 août 2023.

Les modifications peuvent être résumées comme suit.

Mise en demeure préalable

Tout d’abord, la mise en demeure est un préalable obligatoire à la procédure judiciaire. Ainsi, une mise en demeure doit être envoyée au locataire défaillant et doit contenir « de manière complète et non équivoque toues les données relatives à la créance ».

Le bailleur ne peut introduire la procédure judiciaire qu’un mois après avoir mis en demeure son locataire.

Cette procédure peut être introduite par requête ou par citation. Dans ce dernier cas, les frais resteront à charge du bailleur même s’il a gain de cause, sauf exception (citation à parquet par exemple).

La copie de la mise en demeure doit être jointe à la requête ou à la citation.

Cette mise en demeure est également requise lorsque la demande de fin de bail se pose en raison d'un autre motif que des arriérés de loyers (par exemple une validation de renon), ce qui suscite parfois des difficilutés pratiques.

Fixation de l’audience

L’audience d’introduction n’a ensuite pas lieu avant un délai de 40 jours à dater du dépôt de la requête comportant une demande d’expulsion.

En conséquence de ces deux premiers points, les délais sont allongés si vous sollicitez l’expulsion de votre locataire.

En effet, à partir de l’envoi de la mise en demeure, il faut compter au moins deux mois et demi pour qu’une audience d’introduction soit fixée.

Vu l’allongement de ces délais, notre conseil est de procéder sans délai à l’envoi d’une mise en demeure dès les premiers signes de défaillance de vos locataires.

Information du CPAS

Il est prévu que toute demande tendant à l’expulsion du locataire soit communiquée au C.P.A.S. de la commune où se situent les lieux loués, afin de lui permettre de réaliser une enquête sociale.

Si la demande en expulsion est formulée dans des conclusions ultérieures (et non pas dans la requête ou la citation), celle-ci sera également communiquée au C.P.A.S. et la procédure en cours sera suspendue (et prolongée) de 40 jours.

Cette obligation incombant au greffe nous parait absolument impraticable.

Délai d’expulsion

De plus, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’après un délai d’un mois à partir de la signification du jugement, ce qui est déjà le cas aujourd’hui.

Cependant, depuis le 31 août 2023, le juge peut prolonger ce délai « en tenant compte de l’intérêt des deux parties et dans les conditions qu’il détermine ».

Durant ce délai, le locataire reste tenu par une indemnité d’occupation, dont le montant mensuel ne peut pas dépasser celui du loyer. Encore faudra-t-il, bien entendu, que l’ancien locataire ait les moyens de l’assumer…

En vue de l’expulsion, l’huissier de justice doit avertir le locataire de la date d’expulsion au moins 15 jours avant celle-ci.

Ce délai pourra encore être interrompu si le locataire communique à l’huissier « la preuve d’une solution de relogement » effective au plus tard un mois à dater de l’avis d’expulsion.  

Dans ce cas, l’huissier de justice doit suspendre l’expulsion et le locataire peut rester dans les lieux en vue de son déménagement.

Cette possibilité implique une lourde responsabilité dans le chef des huissiers de justice.

Trêve hivernale

Grande nouveauté, il est interdit de procéder à des expulsions pendant la période hivernale, soit du 1^er novembre au 15 mars. Cette période couvre 4 mois et demi, soit plus d’un tiers de l’année.

Quatre dérogations à cette interdiction sont mises en place mais restent rares (la force majeure, l’état de salubrité ou de sécurité du bien, etc.).

Durant cette période, le bailleur pourra toutefois obtenir le paiement de ses indemnités d’occupation auprès du Fonds budgétaire régional de solidarité.

La création de ce Fonds constitue le seul changement favorable aux bailleurs bruxellois, dont les modalités de fonctionnement sont être précisées dans un arrêté du Gouvernement.

Il résulte aussi de ce moratoire que de nombreuses expulsions sont être organisées dès le 15 mars, avec des délais de mise en place fort longs.

Recours

Sans surprise, cette nouvlele législationa été fort critiquée, à l'instar de lavis du Conseil d’Etat.

Une question préjudicielle a été posée à la Cour constitutionnelle quant à la validité de cette trève. L'arrêt est attendu avec impatience.

Droit de préférence en cas de mise en vente

Un autre texte a mis en place un droit de préférence légal offert au locataire en cas de mise en vente du bien.

Une fiche est dédiée à ce sujet.