Les règles spécifiques en Région bruxelloise

Depuis la 6^ème réforme de l’Etat, la matière du bail a été régionalisée.

La Région bruxelloise est la première à avoir modifié certaines dispositions légales par une ordonnance de juillet 2017 qui est entrée en vigueur le 1^er janvier 2018.

Ce site expose donc les règles en vigueur en Région de Bruxelles-Capitale.

On peut citer les éléments suivants en tant que principaux changements.

En cas de décès du locataire

En cas de décès du locataire, le bail ne prend pas fin, il se poursuit sur la tête des héritiers du locataire, ce qui n'est pas pratique pour le bailleur. L'ordonnance bruxelloise a voulu répondre à cette préoccupation en instaurant une procédure spéciale en cas de décès du locataire. 

En matière d'enregistrement

La sanction civile du défaut d’enregistrement du bail par le bailleur demeure mais est conditionnée à deux éléments :

• Il faut que le locataire ait préalablement mis le bailleur en demeure de procéder à cet enregistrement,

• Il faut que le bailleur soit resté sans réaction dans le mois de cette mise en demeure.

Ce n’est que sous ces conditions que le locataire pourra dorénavant quitter les lieux sans préavis ni indemnité.

Le bail de courte durée

La Région bruxelloise a voulu organiser la fin prématurée du bail de courte durée, ce que la loi fédérale n’autorise pas, à défaut de clause expresse prévue dans le bail.

Désormais, le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, moyennant un préavis de 3 mois et une indemnité d’un mois. Ce droit lui est offert même si le bail ne le prévoit pas et même si le bail a été conclu avant le 1^er janvier 2018.

Le bailleur, quant à lui, peut aussi mettre fin au bail pour le motif d'occupation personnelle moyennant préavis de 3 mois et une indemnité d’un mois de loyer. Cette faculté est toutefois exclue lors de la première année d’occupation.

Le bail de logement étudiant

L’ordonnance bruxelloise organise légalement le logement étudiant. Ce dernier doit prouver qu’il est inscrit dans une haute école ou dans une université pour pouvoir bénéficier de ce régime.

Ce bail a une durée de 12 mois maximum.

Le bailleur ne peut pas mettre fin au bail anticipativement. Pour éviter que le bail soit renouvelé, il devra envoyer un renom avec préavis de 3 mois.

Le locataire-étudiant peut mettre fin au bail moyennant préavis de 2 mois. Il pourra également renoncer au bail déjà conclu au moins un mois avant le début du bail, pour de justes motifs (on pense ici aux examens d’entrée par exemple).

Le bail de colocation

L’ordonnance bruxelloise organise légalement la colocation. Ce régime implique la signature, par les colocataires, d'un pacte de colocation et la signature d'un seul bail entre bailleur et colocataires.

La particularité est que ce régime crée une solidarité légale entre les colocataires.

Les modes de résiliation sont aussi spécifiques :

• le bailleur pourra résilier le bail moyennant préavis de 6 mois si plus de la moitié des colocataires originaires ont donné leur congé,

• un colocataire pourra résilier son bail moyennant congé de 2 mois à charge pour lui de trouver un remplaçant qui soit agréé par les colocataires restant et par le bailleur. Si ceux-ci refusent, ils devront faire état de "justes motifs". A défaut de trouver un remplaçant, le colocataire sortant restera tenu par les dettes du bail durant une période de 6 mois après avoir quitté les lieux.