Le bail d’habitation à Bruxelles : nouveaux changements ce 1er novembre 2024

Le bail d’habitation connait encore des changements à Bruxelles que nous tentons de résumer en 10 points.

1. Les normes d’habitabilité

Le respect des normes d’habitabilité s’étend désormais à tout logement proposé à la location, et même proposé à l’occupation, alors que l’ancienne version ne s’appliquait qu’aux logements en cours de location.

Dans la même idée, une enquête du Service d’inspection régionale (SIRL) peut désormais également être effectuée « même si le bail a pris fin », si le bien n’est pas encore occupé ou n’est plus occupé, ou si le bail a pris fin lors de la visite des services régionaux.

Enfin, une enquête peut aussi être diligentée par les services régionaux à la suite d’une décision de justice qui aura résolu un bail aux torts du bailleur en raison de l’état du bien.

Les parties sont tenues de participer à cette enquête. Il est spécialement prévu, à l’égard du bailleur, que si ce dernier devait empêcher par deux fois l’enquête, le logement peut être présumé ne pas respecter les normes d’habitabilité et faire l’objet d’une interdiction de mise en location.

La réforme réintroduit la possibilité pour un futur bailleur de solliciter une visite des services régionaux avant la mise en location de son bien afin d’obtenir un certificat de conformité.

Enfin, il est prévu qu’en cas de résolution du bail aux torts du bailleur, de nullité ou de caducité imputable au bailleur, le juge peut imposer au bailleur de prendre en charge « les frais de relogement du preneur ». Ces derniers sont explicités comme suit : les frais d’évacuation du logement, les frais de transport du mobilier, les frais d’installation dans le nouveau logement et, enfin, « la différence entre l’ancien loyer et le nouveau loyer à concurrence du loyer non abusif pour une période maximale de 18 mois ».

2. Le bail de courte durée

Désormais, lorsque les parties sont amenées à conclure un bail de courte durée, c’est-à-dire de maximum 3 ans, le bailleur est désormais tenu de préciser explicitement que le bail est de courte durée, mais aussi le montant et la date de perception du précédent loyer par le précédent locataire.

Le manquement du bailleur à ses obligations d’information précontractuelle peut déboucher sur une amende. C’est le Service d’inspection régionale qui est chargé d’imposer des amendes administratives en cas de manquement à cette information précontractuelle. Le montant est désormais de 50 €.

La réforme a aussi étendu le principe du « lissage des loyers ». Désormais, ce principe s’applique même si les baux ont pris fin du fait du preneur.

En d’autres termes, si un bien fait l’objet de baux successifs, conclus avec des preneurs différents pour une durée inférieure ou égale à trois ans, le loyer de base ne peut pas, pendant neuf années successives, être supérieur au loyer exigible au début de cette période. Ce loyer reste toutefois susceptible d'indexation.

En cas de violation de cette disposition, le juge peut réduire le loyer au loyer exigible en vertu du précédent bail. Le preneur est aussi en droit de solliciter le remboursement de la différence entre le loyer payé et ce loyer exigible. 

Le législateur bruxellois a revu les règles de prorogation des baux de courte durée. Ainsi, un bail peut être conclu pour une durée inférieure ou égale à trois ans. La réforme prescrit que ce bail inférieur ou égal à trois ne peut être prorogé qu’une seule fois, sans pouvoir excéder trois ans.

3. Les clauses interdites

Désormais, le bailleur ne peut plus interdire au preneur de se domicilier dans les lieux loués.

Il ne peut plus non plus interdire par principe la détention d’animaux domestiques. Une interdiction doit être justifiée par les nuisances occasionnées ou encore la configuration des lieux.

4. Le régime des charges

Quant aux charges, le texte prescrit ce qui suit :

• les charges doivent correspondre à des dépenses réelles, sauf s’il a été convenu que les frais et charges sont fixés forfaitairement,

• seules les charges en relation avec « des postes libellés explicitement et énumérés limitativement » dans le bail sont dues.

• exception est immédiatement faite à ce principe pour « les charges exceptionnelles et nouvelles », lesquelles devront également correspondre à des dépenses réelles.

• le bailleur doit fournir, à la date anniversaire du bail, un décompte distinct des charges appuyé par des pièces justificatives ; il dispose de douze mois pour ce faire,

• si le bien loué est situé dans une ACP, cette obligation de justification est assurée par le relevé des charges de l’immeuble, et pour autant que le locataire puisse prendre connaissance des pièces justificatives auprès du syndic,

• la clé de répartition des charges entre preneur et bailleur doit également figurer dans le bail

Le texte maintient le mécanisme de la révision des charges selon lequel chaque partie peut solliciter du juge la révision des charges forfaitaires en charges réelles.

Le texte interdit qu’il soit mis à charge du preneur des frais de rappel et de recouvrement qui ne lui sont pas imputables.

Si une erreur a été commise par le bailleur dans le décompte des charges, le preneur pourra réclamer la correction en sa faveur depuis le début du bail alors que le bailleur ne pourra réclamer une correction en sa faveur que sur 5 ans.

5. Paiement du loyer en espèce

En cas de retard de loyer, seuls les intérêts aux taux légaux peuvent être réclamés par le bailleur.

Le loyer doit être payé par virement ou par dépôt sur le compte du bailleur. Le paiement du loyer de la main à la main est proscrit.

6. La vente du bien loué

Le nouveau texte prévoit une subrogation pure et simple du vendeur par l’acheteur en cas de vente du bien loué.

En d’autres termes, en cas de vente du bien, l’acheteur devient le bailleur du locataire sans disposer de plus de droits que le vendeur.

Il peut bien entendu mettre fin au bail pour occupation personnelle selon les règles classiques.

7. Le congé pour travaux

Le bailleur peut mettre fin au bail pour le motif de travaux. Mais le bailleur doit communiquer au preneur les pièces justificatives des travaux envisagés (permis d’urbanisme, contrats d’entreprise, etc.) avec son renon ou dans les deux mois de l’envoi de ce renon.

A défaut de respecter cette obligation de communication dans ces délais, le preneur est en droit de solliciter l’invalidation du renon. Toutefois, le preneur doit saisir le juge de paix à cette fin au moins deux mois avant son échéance, sous peine d’être déchu de son droit.

8. Les expulsions sauvages

L’intention du gouvernement fut de lutter contre les expulsions illégales. Le texte prévoit qu’en cas d’expulsion sauvage, le bailleur est redevable envers le locataire d’une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.

Cette sanction est aussi due si le bailleur entrave de manière délibérée et fautive l’accès au domicile du preneur, en changeant les clés par exemple.

Le texte instaure aussi une nouvelle procédure judiciaire, à savoir une action en cessation du comportement incriminé auprès du Président du Tribunal de première instance. Ce dernier est désormais habilité à constater le comportement du bailleur et à en ordonner la cessation.

9. La garantie locative

Le montant maximum de la garantie locative est de deux mois de loyer, en toute hypothèse, même si cette garantie est constituée par une caution personnelle.

Cette garantie peut être un compte bancaire individualisé, une garantie auprès d’un CPAS, une garantie sur un compte bancaire progressivement alimenté, une sureté réelle et enfin une caution personnelle.

Ces formes ne peuvent être cumulées, à l’exception du bail étudiant pour lequel une caution personnelle peut être cumulée avec une autre forme de garantie.

Le texte prévoit que la garantie doit être libérée dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur.

La sanction est d’importance : « à défaut, le montant dû est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel, pour chaque période commencée ».

10. Etat des lieux de sortie

Chaque partie peut requérir un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés et que cet état des lieux est établi après la libération des lieux par le preneur et avant la remise des clés.

Cet état des lieux doit cependant être effectué au plus tard dans le mois de la libération des lieux par le preneur.