Mon locataire ne paie pas, que faire ?
Il est assez courant, dans la pratique, qu’un locataire soit en défaut de paiement de son loyer. Le bailleur se sent généralement démuni.
Dans un premier temps, le bailleur doit envoyer une mise en demeure à son locataire de régler son arriéré, en précisant qu’à défaut, il saisira le juge de paix, selon la procédure organisée par le CBL à Bruxelles (voir ici).
En effet, seul le juge de paix peut mettre fin à un bail aux torts du locataire et ordonner le déguerpissement des lieux loués. Le bailleur ne peut donc pas, seul, mettre fin au bail pour cette raison ni changer les serrures des lieux loués pour empêcher son locataire, même fautif, d’avoir accès au bien.
Avant d’entamer une procédure au fond, le bailleur peut lancer une procédure en conciliation. Cette procédure a pour avantage d’être gratuite et si elle aboutit à un accord devant le juge de paix, cet accord vaut jugement et peut être exécuté par le bailleur.
Par contre, si le locataire ne répond pas à la convocation du juge de paix ou si aucun accord n’est dégagé, le juge de paix devra acter un procès-verbal de non conciliation et le bailleur aura bien souvent perdu du temps.
Il devra alors se résoudre à lancer une procédure judiciaire.
La procédure peut être diligentée par requête déposée au greffe, ce qui diminue les coûts.
La requête est notifiée par le greffe de la justice de paix au locataire en mentionnant la date à laquelle le dossier sera introduit devant le juge de paix.
A cette audience, deux scénarios sont possibles :
- le locataire ne se manifeste pas, ce qui autorise le bailleur à réclamer un jugement par défaut condamnant son locataire à l’arriéré de loyer et mettant fin au bail, avec faculté d’expulsion par le bailleur,
- le locataire se présente à l’audience et justifie son arriéré, voire le conteste. Dans ce cas le juge de paix appréciera les raisons données par le locataire et en fonction des cas, l’affaire sera traitée tout de suite ou remise à bref délai pour éclaircir certains points. Souvent le juge de paix accorde au locataire un plan de paiement de son arriéré en précisant qu’à défaut de respecter ce plan, le bail prendra fin à ses torts et le bailleur pourra procéder à l’expulsion.
Lorsque le juge de paix met fin au bail, les étapes sont les suivantes.
Le bailleur doit tout d’abord attendre de recevoir le jugement du greffe, ce qui est susceptible de prendre plusieurs jours. Ensuite, une fois en possession de ce jugement, le bailleur devra procéder à sa signification au locataire. Il s’agit d’une démarche effectuée par un huissier de justice qui est obligatoire pour exécuter la décision. Cette signification implique évidemment un coût que le bailleur devra avancer, même si in fine, cette somme devra être supportée par le locataire fautif.
Cette signification fera courir le délai d’appel et ordonnera au locataire de payer l’arriéré et de libérer les lieux.
A défaut pour le locataire de libérer les lieux, le bailleur sera contraint d’organiser l’expulsion de son locataire. Cette expulsion ne peut pas avoir lieu avant un mois à dater de la signification. Le bailleur devra donc encore patienter, et bien souvent devoir perdre encore un mois de loyer, avant d’organiser l’expulsion. La date de celle-ci dépend aussi de la disponibilité des services de police, serruriers etc. auxquels l’huissier de justice qui procède à l’expulsion devra avoir recours.
A cela s'ajoute à Bruxelles la trève hivernale qui interdit d'expulser entre le 1er novembre et le 15 mars.
En définitive, entre le dépôt de la requête au greffe de la justice de paix et l’expulsion proprement dite, dans le meilleur des cas, et hors trève hivernale, il faut compter au moins deux mois, ce qui implique fort souvent de nouvelles pertes de loyer et des frais de justice que le bailleur ne pourra éviter.
Il est donc conseillé au bailleur de ne pas tarder à devoir se résoudre à lancer une procédure judiciaire lorsqu’il constate des défaillances répétées dans le chef de son locataire…
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