Le livre 3 (en très résumé)

Le livre 3 a mis à jour le droit des biens. Il est entré en vigueur, dans la très grande majorité de ses dispositions, le 1^er septembre 2021.

Quelles sont ses innovations majeures ? Tour d’horizon

D’une manière générale, le livre 3 est supplétif. Cela signifie que les parties peuvent déroger aux règles qu’il consacre, sauf s’il est précisé que les règles sont impératives (telle que, par exemple, la copropriété par appartements). Les définitions des droits réels sont aussi impératives.

Les immeubles sont redéfinis. Le grand changement est la consécration de la propriété des volumes. Ceux-ci sont visés comme un immeuble par nature, avec les fonds de terre. Sous certaines conditions, leur durée de vie pourra être perpétuelle, alors qu’il ne pouvait s’agir que de superficie auparavant. Le texte consacre aussi la notion de composante inhérente : il s’agit d’un élément nécessaire à un immeuble qui ne peut en être séparé sans altération de la substance fonctionnelle ou physique du bien (les châssis, le système d’air conditionné, …). Ces composantes sont aussi qualifiées d’immeuble par incorporation et suivent le sort juridique de cet immeuble.

Les règles de la prescription acquisitive ont été revues, spécialement quant aux délais. Désormais, pour prescrire un droit réel, il faudra posséder pendant 10 ans, pour autant que le possesseur soit de bonne foi, à la place de 30 ans. Si le possesseur est de mauvaise foi, le délai reste trentenaire. Rappelons que la bonne foi est la conviction légitime d’être titulaire du droit exercé et que la bonne foi est présumée.

La publicité foncière est aussi intégrée dans le livre 3. Ces dispositions entreront en vigueur au 1^er juillet 2022. Gros changements : les actes de notoriété, à la suite d’un décès, devront être transcrits, de même que tous les actes qui contiennent un droit de préemption ou de préférence. On pense aux baux commerciaux qui, souvent, contiennent pareille clause.

Le bornage reste amiable ou judiciaire. S’il est amiable, il devra être transcrit, et donc coulé dans un acte authentique. A défaut d’accord, la phase judiciaire ne pourra être lancée qu’après mise en demeure et écoulement d’un délai de trois mois.

Le principe de l’accession demeure : ce principe veut qu’un propriétaire du sol est propriétaire du dessus et du dessous. Mais attention, ces limites doivent rester raisonnables, vu la destination et la situation du fonds. On pense aux éoliennes dont il faudra demain accepter qu’elles passent au-dessus d’un terrain, pour autant que cela ne nuise pas le propriétaire du champ en contrebas.

La question de l’isolation par l’extérieur est courante dans la construction. Celle-ci reste, en principe, interdite. Mais le livre 3 organise une série de règles permettant au bâtisseur de conserver son édifice, moyennant rachat de la propriété ou octroi d’un droit de superficie. Enfin, même de mauvaise foi, le bâtisseur pourra conserver son ouvrage « s’il n’y a emprise considérable ni préjudice potentiel dans le chef du voisin ».

Le texte consacre une nouvelle notion : les simples tolérances du propriétaire. Elles sont au nombre de trois :

• vous devrez rendre spontanément à votre voisin l’objet qui serait venu involontairement sur votre propriété. On pense à un animal ou à un jouet perdu par inadvertance. A défaut de restitution spontanée, il vous faudra désormais autoriser votre voisin à venir rechercher la chose sur votre fonds ;

• il s’agit de la servitude de tour d’échelle qui revêt cette nouvelle forme : il faut tolérer, sans indemnité, l’accès sur votre fonds de votre voisin en vue de lui permettre de procéder à des travaux de construction ou d’entretien de sa clôture privative. Si des dégâts sont causés à cette occasion, ils devront être indemnisés ;

• il s’agit enfin d’une nouvelle faculté : celle de flâner ou de pique-niquer sur un terrain qui n’est pas bâti, ni clôturé, ni cultivé, et pour autant que rien n’en indique l’interdiction, le tout évidemment sans causer de dommage au propriétaire.

La copropriété est désormais visée comme un droit des biens en tant que tel. Elle est de trois types : fortuite (celle qui résulte d’un décès), volontaire (qui nait d’un contrat) ou forcée. La copropriété par appartements se trouve inchangée par la réforme, si ce n’est la numérotation des articles qui est complétement revue (et à laquelle il faudra s’habituer).

Ne parlez plus de mur mitoyen, mais de clôture mitoyenne, soit tout élément physique qui délimite deux fonds : mur, grillage, clôture, fossé, palissades, etc., le régime est uniformisé. La présomption de mitoyenneté s’applique à toute clôture réalisée en limite séparative ou à cheval sur cette limite. Cette présomption ne peut être renversée que par un titre ou par la prescription. Si la clôture n’est pas en limite, cette présomption peut aussi être renversée par des marques de non-mitoyenneté (comme la forme des tuiles). Enfin, un mur de soutènement, quant à lui, sera présumé privatif à celui dont il retient les terres.

La théorie des troubles de voisinage se voit consacrée légalement. Il s’agit toujours, comme auparavant, d’une responsabilité sans faute incombant à tout titulaire d’un attribut du droit de propriété (propriétaire, locataire, usufruitier…). Ce dernier engage sa responsabilité s’il cause un trouble anormal de voisinage qui rompt l’équilibre entre les fonds. Le texte précise que si ce titulaire a commandé des travaux à un entrepreneur, le trouble qui en résulte sera réputé lui être imputable.

La notion de servitudes est cardinale en droit immobilier : elles sont revues en ce que le texte abolit la notion de continuité. La conséquence est en que l’on pourra demain prescrire une servitude de passage, pour autant qu’elle soit apparente, et que tout élément qui sera apparent lors de la division d’un fonds devient servitude par destination du propriétaire, ce qui n’est pas sans conséquence pour les nouveaux voisins ! Les servitudes légales sont aussi réunies dans ce texte : écoulement des eaux, ouvertures dans les murs (les anciens jours et vues), les plantations, les branches et les racines et enfin le droit de passage pour cause d’enclave.

L’usufruit est également réécrit : il s’agit toujours d’un droit d’usage et de jouissance temporaire d’un bien appartenant à autrui. Il reste viager pour les personnes physiques mais sa durée, pour les personnes morales, est poussée à 99 ans. L’usufruitier reste tenu par les réparations d’entretien. Le gros changement réside cependant ici : désormais, le nu-propriétaire pourra exiger de l’usufruitier que ce dernier participe aux grosses réparations, en proportion de son droit. Dès lors, un jeune usufruitier sera amené à assumer une part plus ou moins importante des grosses réparations.

L’emphytéose voit sa durée minimale réduite à 15 ans, à la place de 27 ans. Le maximum reste à 99 ans. En outre, l’emphytéose ne sera plus essentiellement onéreuse : elle pourra donc être gratuite. A son extinction, sous certaines conditions, l’emphytéote sera indemnisé des ouvrages qui deviennent, par l’effet de l’accession, la propriétaire du tréfoncier.

Enfin, la superficie ferme la marche. Elle est définie comme la propriété d’un volume, sur un bien appartenant à autrui. Dès lors, à la différence de l’emphytéote, le superficiaire est propriétaire de ce volume, défini comme un immeuble par nature. Sa durée maximale, qui était de 50 ans, est poussée à 99 ans et sous certaines conditions, la superficie peut être perpétuelle. Il s’agit de la consécration de la propriété perpétuelle de volume distinct du sol, lorsqu’il s’agira de mettre en œuvre un « ensemble immobilier complexe et hétérogène comportant plusieurs volumes susceptibles d’usage autonome et qui ne présentent entre eux aucune partie commune ». En d’autres termes, il s’agit d’un empilement de blocs immobiliers à destinations différentes (un parking, une galerie commerçante, des bureaux, des logements). Ces blocs ne constitueront pas une ACP mais autant de propriétés distinctes, même sans lien avec le fonds, ce qui est une révolution.